FRaU東京コンシェルジュ #133「東京タワー・マンション時代」

５０階以上のタワー・マンションが続々誕生！東京は住宅の都心回帰が急加速中。
　２年後には、首都圏の４０％がタワー・マンションになる見込みです！！

最近、都心に背の高いマンションがやたら増えてると思いませんか？
業界では、高さが２０階以上あって、最上階を浜崎あゆみが買ったという噂が流れるマンションをタワー・マンションと定義しますが、今はそのタワー・マンションが大ブーム。
小平一雅

大企業がバブル崩壊後の長い不況に耐えきれず、都心の一等地にある工場や倉庫を手放したため、都心に建築容積率の高い『準工業地』の遊休地がたくさんでき、それを不動産会社が買い上げて高層マンションをガンガン建てているというのが、今のブームの原因。
建築工法の進歩のおかげで、より安い建築費でより高いビルが建てられるようになったのも、一因のようです。
今回は、都心に増殖中のタワー・マンションのお話です。

この先日本の人口は右肩下がりに減る一方と言われていますが、最後のボリュームゾーンとされる団塊ジュニアがこれからマンション購入適齢期に達するうえ、核家族化の進行で、人口は減っても世帯数はむしろ増える傾向にあり、首都圏のマンション需要は、今後１０年間は増え続けるものと予測されています。
　そのため、首都圏では、９０年代後半以降、毎年８万戸を超えるマンションが造られており、マンション業界は、造れば売れた２０００年に比べれば多少落ち着いた感はあるものの、依然、絶好調。ことに人気を呼んでいるのが、高さ２０階以上の高層マンション、すなわちタワー・マンションです。

タワー・マンションの走りは、１９７６年に住友不動産が埼玉県与野市に造った２１階建ての与野タワー。都心での走りは、都市基盤整備公団（旧・住宅団地）と三井不動産が佃島に作った大川端リバーシティ。８つのタワーから成るこの施設の最初の一棟、リバーポイントタワー（４０階）の完成はバブル絶頂の１９８９年。８棟目のイーストタワーズII（４３階）の竣工は２０００年でした。

その後、タワー・マンション建設はしばらく停滞していましたが、バブル崩壊後の不況で、大企業が都心の工場や倉庫を次々に手放し、法律上高い容積のビルを建てられる準工業地の空き地がたくさんできた９０年代後半から急速に増加し、９９年に竣工したタワー・マンションは３１６４室に過ぎなかったのが、０８年にはその１０倍の３１３９７室の竣工が予定。
　高さもどんどん高くなって、９８年完成の川口のエルザタワーの５５階を筆頭に、佃島のセンチュリーパークタワー（９９年竣工・５４階）、晴海トリトンスクエア・ビュータワー（９７年竣工・５０階）等々、５０階を超える超高層のタワーマンションが次々に建設されています。

タワー・マンションの第一の魅力は、背が高いゆえの眺望・通風・採光のよさ。
　第二の魅力は、立地のよさ。もともと大企業が手放した倉庫跡とか旧国鉄が精算した操車場跡とかに建てられているだけあって、立地は、山手線の駅からすぐだったり、銀座から徒歩圏内だったり、誰もが一度は住んでみたいと思う便利な場所にあるのが常。
　第三の魅力は、共有設備の豪華さ。かつては、スポーツジム、プール、カラオケボックスからキッチンスタジオまで備えたタワー・マンションもあったようですが、維持運営に人手のかかるジムやプールは荒れやすく、あまり使われないことがわかったため、最近は下火。代わって定番になったのが、住民が田舎から出てきた両親を泊めることができるゲストルーム。売れば５千万円以上する部屋を２、３戸つぶすわけですから、よほどの大規模マンションでなければゲストルームは造れません。

こうした魅力のおかげで、普通のマンションは、販売初月申し込み率が７０％あれば好調と言われるのに対し、タワー・マンションの部屋は、賃貸に出せばすぐに借り手がつくし、売ればすぐに買い手がつく状態（実際、買ってすぐに転売し、２～３割の儲けを出すヒトもいるとか）、換金性のよさも人気の秘密のようです。

普通、マンション販売は、狭域集客と言って、同じ沿線のせいぜい駅２つ先くらいまでの範囲の家に新聞の折り込みチラシを入れて集客するのが常道ですが、１０００戸規模の大型のタワー・マンションともなると、首都圏全域から客を集めなければ売り切ることはできません。そこで行われるのがテレビCM。それも高級感を出すため、なるべく大物タレントを使う傾向にあるようで。近年、ジャン・レノ（錦糸町ブリリアタワー）、リチャード・ギア（勝どきTHE TOKYO TOWERS ）、スマップ（芝浦アイランド）といった超大物を使ったマンションのテレビCMが増えているのは、このため。

都心のタワー・マンションの一つの転機となったのは、汐留シオサイト内の東京ツインパークス（０２年竣工）でしょう。平均価格１億円、２本の４７階建てタワーで合計１０００戸、総売上１０００億円というこの巨大プロジェクトは、発売時に世界主要都市の新聞に同時に広告を出すという大キャンペーンを展開して、話題になりました。総売上１０００億円と言えば、日本のミネラル・ウォーター市場とほぼ同じ規模。理屈では、このプロジェクト1つで、全部のミネラル・ウォーターを合わせたのと同じ量のCMを打ってもおかしくないことになります。

もう1つ、最近の大きな転機と言えるのが、勝どきの日本食糧倉庫跡地に０８年１月に完成が予定されている、５８階建て２本、総戸数１９８１戸のTHE TOKYO TOWERS です。このマンションの売り出し価格は、平均面積８６m²で、平均価格５３８１万円、１m²当たりに換算すると６２万円。前述の汐留の東京ツインパークスが、同じく平均面積８６m²で、平均価格が１億１０６２万円、１m²当たりに換算すると１２８万円でしたから、THE TOKYO TOWERSがいかに安いかおわかりでしょう。

おかげで、後につづく芝浦アイランド（右　一番上イラスト）や、パークシティ豊洲（右　上から3番目イラスト）は、いずれも、８０m²台で５千万円台という、数年前では考えられない低価格で販売されており、都心のタワー・マンションはTHE　TOKYO TOWERSをきっかけに明らかに価格が下がったようです。

火事や地震に本当に強いの？老朽化したとき本当にリノベーションがきくの？等々、いくつかの心配事はあるものの、従来のマンションにない便利さ、安さ、豪華さを兼ね備えたタワー・マンションは、これからも建設計画が目白押し。おそらく東京も１０年後には、NYのマンハッタン並みに都心部に高層マンションが林立し、都心部人口の多い街に生まれ変わっているに違いありません。

かつては都電の操車場とスプーン印の新三井製糖の工場があった芝浦４丁目の、運河に囲まれた島を、三井不動産ほか数社がまるごと開発した、スマップのCMでおなじみの『芝浦アイランド』。０８年夏までに、全部で４棟（４８F×３、４９F×１）のタワー・マンションが建ち、４千戸、人口１万人の新しい街ができる予定。バーベキューのできる庭やドッグランが売り。島にはピーコックも出店。最寄り駅は田町駅ですが、２０１１年までには、この街の誕生に合わせて田町と品川の間の泉岳寺前に、山手線としては４０年ぶりの新駅ができるという根強い噂も。

芝浦アイランド前と台場を１日８便程度結ぶ予定のコミューター。４０～５０人乗りの１９トンの双胴船はこのために新造。就航は、０７年４月頃。ペットと一緒に乗船可能で、芝浦アイランドから台場に犬を散歩に連れていくことができます。

江東区豊洲の、石川島播磨重工の造船ドック跡に作られる『アーバンドック豊洲』は５２Ｆ、３２F、７F、の３つのマンションと『ららぽーと豊洲』から成る、全体で９．７haの大型施設（六本木ヒルズとほぼ同規模）。造船ドックの１つはそのまま残され、浜離宮や芝浦とむすぶ水上バスが乗り入れる予定。豊洲は、このアーバンドック以外にも全部で５０haの総合開発が予定されており、東京随一の注目スポット。

タワー・マンションの広告は、インターネットが主力。最大手の一社、東京建物では、購入者に専用ホームページのパスワードを与え、自分が入居するマンションの建設過程を逐次ホームページでチェックできるサービスを行っています。

タワー・マンションのもう１つの大きな転機となった、ご存じ六本木ヒルズ（２００３年竣工。タワーマンションは４３F×２）。

	湾岸エリアにつづくタワー・マンションの最激戦区は、０９年にJR横須賀線の駅ができる予定の武蔵小杉です。

更新日2006年2月4日